Adquirir um imóvel está nos planos de muita gente, para alguns isso significa a realização de um sonho. Escolher e comprar o lugar onde morar é um passo importante, mas há questões práticas envolvendo esta aquisição que não podem ser ignoradas.
Você sabe o que é averbação do imóvel?
O nome parece complexo, mas o procedimento é relativamente simples e de suma importância para quem compra um imóvel, consistindo na atualização dos fatos que envolvem o imóvel na sua matrícula.
Segundo a Associação dos Notários e Registradores do Brasil – ANOREG, a averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel.
Para melhor compreensão, nada melhor do que exemplificar, não é mesmo?
Na averbação devem constar tanto alterações relacionadas à propriedade, como por exemplo, mudança de dono do imóvel, quanto alterações na estrutura, como uma reforma que acrescentou mais um cômodo à casa. A averbação serve para documentar estas mudanças.
A palavra “averbar”, significa “escrever ou anotar”, ou seja, documentar algo. Para o segmento imobiliário, o termo se refere ao ato de informar a respeito de alterações realizadas no registro do imóvel.
Para que serve a averbação do imóvel?
A lei brasileira exige que o imóvel esteja regularizado, ou seja, a documentação precisa estar em dia para que possa ocorrer a compra e venda. O objetivo da averbação é garantir a publicidade da alteração do registro, conferindo a ele eficácia e segurança jurídica necessárias para que possa ser comprado ou vendido.
A principal função da averbação é manter atualizada a situação dos imóveis, essa atualização é de extrema relevância, pois caso o imóvel que o comprador esteja interessado, seja objeto de uma disputa judicial, por exemplo, é por meio da averbação que ele tomará conhecimento desse fato.
Manter o imóvel regularizado
A matrícula do imóvel deve estar atualizada com todas as averbações de alterações relevantes relacionadas ao imóvel. Quando alguém compra um imóvel e não faz a averbação da transferência de propriedade, esta pessoa não é proprietária do imóvel do ponto de vista jurídico.
Dívidas e Ônus
Uma das principais finalidades da averbação é informar sobre dívidas pendentes sobre o imóvel. Já imaginou o que aconteceria se após comprar o imóvel dos seus sonhos, você descobrisse que existe uma dívida de IPTU?
A averbação garante ao potencial comprador que este tenha ciência de eventuais ônus, dívidas ou outras condições importantes que estejam relacionadas a determinado imóvel.
Valorização do imóvel
O potencial comprador do imóvel irá verificar a situação da matrícula antes de fechar o negócio, e ao constatar irregularidades, isso pode desvalorizar o imóvel, pois será levado em conta o tempo e os custos para regularização.
Transparência das informações
A averbação garante o acesso a todo o histórico do imóvel (sequência cronológica), pois permite o acesso a todas as informações relevantes relacionadas a ele.
Garantia de direitos
A averbação também garante direitos em diversas situações, como na locação, hipótese em que a Lei do Inquilinato prevê diversas garantias ao locatário. No entanto, estas garantias somente poderão ser exercidas se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel.
Imprescindível para a celebração da compra e venda
Quando da aquisição do imóvel, seja diretamente do proprietário ou através de financiamento por uma instituição financeira, toda a documentação precisa estar em dia.
Os bancos costumam ser rigorosos no quesito documentação e se a matrícula do imóvel não estiver atualizada, a compra e venda não poderá ocorrer.
Regularização da construção
Quando uma casa é construída e não é feita a averbação, a casa não existe formalmente, pois consta da matrícula do imóvel apenas a existência de um terreno, por esta razão é necessário averbar o imóvel já construído.
Para saber se uma casa está averbada, basta requerer uma certidão de ônus de inteiro teor junto ao Cartório de Registro de Imóveis, onde é possível verificar se a está registrado como terreno ou como casa edificada.
Matrícula do imóvel
A matrícula do imóvel, por sua vez, e visa identificar o imóvel, já a averbação de algo na matrícula do imóvel, tem o condão de tornar públicas informações importantes relacionadas ao bem. Este documento contém as informações da propriedade, tais como quem são os proprietários, onde está localizado, metragem etc.
Para saber se determinado imóvel tem problemas com documentação, ações judiciais ou quaisquer irregularidades que comprometam a transação de compra e venda, deve ser consultada a sua matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis da localidade onde está registrado o imóvel.
É possível solicitar a certidão de matrícula de imóvel atualizada através do número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis do local onde o imóvel está registrado ou de posse do endereço completo com informação de lote, quadra e planta.
Mas o que a matrícula tem a ver com a averbação do imóvel?
Tudo o que é importante que acontece com o imóvel, deve ser averbado na matrícula, ou seja, sempre que ocorrer algum fato relevante, como alteração do estado civil dos proprietários, reformas, se o imóvel está locado para terceiros, alteração de regime de bens, ações judiciais que envolvem o imóvel etc., deve ser informado na matrícula do imóvel, e este procedimento é chamado de averbação.
Assim, a averbação do imóvel não deve ser entendida apenas como uma burocracia dispensável, pois o processo de compra e venda de bens imóveis precisa estar regularizado de acordo com as leis vigentes para que o título de propriedade seja válido.
Registro do Imóvel
Para que o imóvel esteja regularizado juridicamente, é necessário que ele esteja registrado em um Cartório de Registro de Imóveis, responsável pelo arquivamento do histórico do imóvel para que qualquer interessado em obter essas informações possa ter acesso a elas.
Certidões obtidas no Cartório de Registro de Imóveis
O papel do Cartório de Registro de Imóveis é realizar a matrícula e o registro e averbações de atos relacionados com os imóveis. Os atos mais comuns são a compra e venda, doação, loteamento, permuta, hipoteca, penhora etc. As certidões referentes aos imóveis, tem o a finalidade de atestar algo em relação àquele imóvel.
São exemplos de certidões a quinzenária, vintenária, trintenária, dominial, de ônus real etc. atribuindo ao cartório, também o papel de prestar informações acerca da situação dos imóveis situados em determinado território.
Escritura Pública
A escritura pública é fundamental pois é o documento que transmite a propriedade do imóvel e deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Este documento deve ser elaborado em cartório sendo o único que garante a propriedade do imóvel.
No Brasil, é muito comum a compra e venda de imóveis por meio do chamado “contrato de gaveta”, que nada mais é do que um contrato comum celebrado entre as partes com o intuito de formalizar a venda do bem imóvel.
No entanto, é importante ressaltar que esse tipo de transação não é válida para bens imóveis, não conferindo direito de propriedade ao comprador, representando, portanto, um negócio arriscado vez que este contrato não é juridicamente válido perante terceiros.
Vale lembrar que escritura referente ao registro de imóvel não é obrigatória nos casos de financiamento do imóvel, hipótese em que o próprio contrato celebrado com a instituição financeira a substitui.
Assim, para entender o conceito de averbação do imóvel, é também necessário conhecer sobre matrícula, registro de imóvel, escritura pública e cartório de registro de imóvel facilitando a compreensão do contexto que está relacionado a compra e venda segura de um imóvel.
Lei de Registros Públicos
As situações que demandam averbação estão previstas na Lei nº 6.015/73, a chamada Lei de Registros Públicos, no artigo 167, inciso II.
Confira as principais situações previstas no artigo 167, II da Lei de Registros Públicos, de maneira resumida:
· convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
· os contratos de promessa de compra e venda;
· a mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
· a alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;
· os atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
· as cédulas hipotecárias;
· a caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
· as sentenças de separação de dote;
· o restabelecimento da sociedade conjugal;
· as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
· as decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;
· os nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;
· as sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
· o contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;
· o Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário;
· a notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
· a extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
· a extinção do direito de superfície do imóvel urbano;
· a cessão de crédito imobiliário;
· a reserva legal;
· a servidão ambiental;
· o destaque de imóvel de gleba pública originária;
· o auto de demarcação urbanística;
· a extinção da legitimação de posse;
· a extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
· a extinção da concessão de direito real de uso.
Essas são algumas dentre outras situações elencadas no Direito Imobiliário brasileiro – que é bastante complexo – que demandam averbação. Por esta razão é sempre recomendável a assistência de um profissional capacitado, preferencialmente um advogado para ter certeza de que tudo será feito em observância à legislação vigente para evitar problemas e prejuízos financeiros.
Quem paga a averbação do imóvel e quanto custa
Os procedimentos relacionados à averbação, matrícula, registro de imóveis etc. geram custos, é claro. Estes custos variam conforme o chamado Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI e são cobrados pelos respectivos cartórios, sendo que estes serviços podem ser solicitados presencialmente ou por meio da Internet.
O custo é tabelado em todo o país e varia de acordo com a Tabela de Emolumentos de cada Estado, mas geralmente o valor de emolumentos e custas varia entre R$ 100,00 e R$ 500,00 em média, mas pode variar bastante.
Além disso, o custo depende do tipo de averbação. Há dois principais tipos de averbação, quais sejam: com valor declarado e sem valor declarado.
· Na averbação com valor declarado, o valor é calculado proporcionalmente ao valor do imóvel. O valor pode variar conforme a cidade e tipo de registro. Geralmente é feita nos casos de construção ou demolição do imóvel, compra e venda e outras alterações que impliquem diretamente no valor do bem;
· Já na averbação sem valor declarado, o valor costuma ser fixo e é utilizada em situações que não estão ligadas ao valor do bem, como por exemplo, alteração no estado civil dos proprietários (averbação de casamento, averbação de divórcio), óbito, registro de ações judiciais etc.
Documentação necessária
Segue abaixo uma lista dos documentos mais comuns exigidos pelo cartório para fazer a averbação:
· RG, RNE, CPF; Passaporte, Identificação junto ao Conselho de Classe em nível nacional, ou outro documento apto à identificação;
· certidão de nascimento ou casamento, a depender do estado civil dos proprietários;
· habite-se expedido pela Prefeitura;
· Certidão de Conclusão de Obra;
· Certidão Negativa de Débito – CND, emitida pela Receita Federal do Brasil;
No entanto, os documentos variam de acordo com o tipo de averbação que se pretende, de forma que é necessário consultar o site da Associação dos Notários e Registradores do Brasil – ANOREG, para saber ao certo quais os documentos serão necessários em cada situação.
Prazo
Você deve estar se perguntando quanto tempo demora para averbação do imóvel, certo?
O prazo para averbar um imóvel é de aproximadamente de vinte a trinta dias a depender do cartório de registro de imóveis.
Gostou de saber informações sobre averbação de imóvel? Ficou com alguma dúvida? Comente!
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Prazer eu sou a Gaby Maluf! Sou Founder & CEO da Thebesttype, empreendedora, escritora, advogada e palestrante. Produzo conteúdo técnico otimizado em SEO para sites e blogs. Ajudo empreendedores e profissionais liberais a crescerem digitalmente usando estratégias de Marketing de Conteúdo. Vamos bater um papo sobre a estratégia de conteúdo da sua empresa?
